Durante más de una década, una vía definió una parte importante del mercado inmobiliario de lujo en España: comprar una vivienda por un valor mínimo de 500.000 €, y la residencia llegaba después. La «Golden Visa» convirtió la compra de una propiedad en un pasaporte para la movilidad dentro del espacio Schengen, atrayendo a miles de compradores internacionales a la Costa del Sol, Mallorca, Ibiza y Barcelona.
Esa vía ya está cerrada. Si va a comprar una propiedad en España en 2026, las normas son diferentes de las que quizá haya leído hace apenas dos años. Esta guía explica qué ha cambiado realmente, qué sigue igual y qué significa todo ello para los compradores internacionales que planean adquirir una vivienda en la Costa del Sol.
Antes de empezar: Brunello by Kats es un holding de arquitectura y diseño de interiores, no un asesor jurídico ni de inmigración. El siguiente resumen refleja la situación legal pública vigente en 2026, pero siempre debe confirmar su caso concreto con un abogado español especializado en inmigración.
Qué ha cambiado: la Golden Visa ha desaparecido
El titular es sencillo. El programa español de residencia para inversores —la Golden Visa— fue eliminado mediante la Ley Orgánica 1/2025, que cerró las nuevas solicitudes a partir del 3 de abril de 2025. La ley derogó los artículos correspondientes de la legislación de 2013 que había creado este programa, y no existe un sustituto directo.
En términos prácticos, para cualquier persona que lea esto en 2026, la vía de obtener la residencia mediante la compra de una propiedad por valor de 500.000 € ya no existe para los nuevos solicitantes. Comprar una vivienda en España ya no lleva asociada la residencia.
Hay algunos detalles importantes:
- Los titulares actuales están protegidos. Quienes ya disponían de una Golden Visa o presentaron su solicitud antes de la fecha límite están sujetos, por lo general, al régimen transitorio y pueden renovar su autorización y avanzar hacia la residencia permanente y, con el tiempo, la ciudadanía.
- No existe un período de gracia ni un programa equivalente. La vía de residencia vinculada a la compra de inmuebles no ha sido sustituida por otro programa similar. En 2026, España ya no dispone de una opción de residencia mediante inversión inmobiliaria.
- La motivación fue la vivienda. El Gobierno justificó este cambio como una respuesta a los problemas de accesibilidad a la vivienda y a la especulación en los mercados urbanos con mayor presión.
Lo que sigue igual: todavía puede comprar una propiedad libremente
Esta es la parte que con frecuencia se pierde entre los titulares. El fin de la Golden Visa no ha restringido en absoluto la compra de inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros en España.
Tanto los ciudadanos de la Unión Europea como los de fuera de la UE siguen disfrutando exactamente de los mismos derechos de propiedad que antes. No existe ninguna prohibición, ninguna nueva restricción ni ningún requisito de residencia para comprar. Puede adquirir una villa en Benahavís, un apartamento en Puerto Banús o un terreno en cualquier lugar de España siendo no residente, exactamente igual que antes.
Lo único que ha cambiado es la relación entre la compra de una propiedad y la residencia. Ahora ambos conceptos están completamente desvinculados: puede comprar sin obtener la residencia y también puede conseguir la residencia (a través de otras vías) sin necesidad de comprar una propiedad. Para el gran número de compradores en Marbella que adquirían una vivienda para disfrutar de un estilo de vida, y no para obtener un visado, en la práctica ha cambiado muy poco.
Qué significa esto para los compradores internacionales en 2026
Este cambio redefine por qué y cómo algunas personas compran una vivienda, aunque el proceso de compra en sí siga siendo el mismo.
La propiedad en sí adquiere mayor importancia
Cuando la residencia iba unida a la compra, algunos compradores consideraban la vivienda simplemente como un medio para obtener un visado, dejando la propia propiedad en un segundo plano. Con ese incentivo desaparecido, la calidad de la vivienda —y cómo es realmente vivir en ella— pasa a ocupar el centro de atención. Ahora está comprando un hogar para disfrutarlo, no un activo que permita acceder a un permiso de residencia. Esto hace que el diseño, el potencial de reforma y la adecuación del espacio a su estilo de vida sean más importantes que nunca.
«Un hogar para vivir», no «una inversión para conseguir un visado»
El mercado se orienta cada vez más hacia auténticos compradores de segunda residencia y estilo de vida: familias que planean trasladarse en el futuro, personas que reparten el año entre distintos países o quienes se sienten atraídos por el clima y la costa más que por los trámites administrativos. Si ese es su caso, el fin de la Golden Visa apenas tiene repercusión en su compra y constituye un motivo más para centrar sus esfuerzos en convertir la vivienda en el hogar que realmente desea.
Si desea obtener la residencia, ahora existen otras vías
Si vivir en España a largo plazo forma parte de sus planes, obtener la residencia sigue siendo perfectamente posible, aunque ya no a través de la compra de una propiedad. Las opciones más habituales en 2026 incluyen la Visa No Lucrativa (para quienes disponen de ingresos pasivos o ahorros suficientes y no van a trabajar en España), la Visa para Nómadas Digitales (para trabajadores en remoto y autónomos con ingresos procedentes del extranjero) y la Visa para Emprendedores (para quienes ponen en marcha un proyecto empresarial aprobado). Cada una tiene sus propios requisitos económicos y documentales, y todas son independientes de la propiedad inmobiliaria. Un abogado español especializado en inmigración podrá indicarle cuál se adapta mejor a su situación.
El asesoramiento independiente es más importante que nunca
Cuando la residencia estaba vinculada a la compra de una propiedad, muchos compradores confiaban en los abogados designados por el promotor. Ahora que ambos procesos están completamente separados, contar con su propio equipo independiente de asesores legales y fiscales es más importante que nunca, tanto para la propia compra como para la planificación fiscal y sucesoria, así como para cualquier solicitud de residencia que tramite de forma paralela.
¿Dónde encaja el diseño de interiores?
Si ahora lo realmente importante es la vivienda en sí, convertirla verdaderamente en su hogar es donde reside el auténtico valor. La mayoría de las propiedades de Marbella son viviendas de reventa, y muchas necesitan una actualización para adaptarse a la forma en que un propietario internacional realmente quiere vivir: espacios abiertos, llenos de luz y diseñados a medida.
Aquí es donde un proyecto de reforma y amueblamiento bien planificado transforma una compra en un hogar. Tanto si compra para vivir, disfrutar de la vivienda durante determinadas temporadas o establecer una residencia familiar a largo plazo, el trabajo que comienza después de la compra es lo que realmente hace que la inversión merezca la pena. Si está gestionando todo el proceso desde el extranjero, nuestra guía sobre cómo reformar una vivienda en España desde el extranjero explica cómo hacerlo sin estrés, y también puede descubrir el tipo de transformaciones que realizamos en nuestro portafolio de proyectos.
¿Está planeando una vivienda en la Costa del Sol?
Una vez finalizada la compra, la siguiente pregunta es cómo convertir ese espacio en un hogar verdaderamente suyo.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener la residencia en España comprando una propiedad en 2026?
No. La vía para obtener la residencia mediante la compra de una propiedad por valor de 500.000 € —la Golden Visa— fue eliminada por la Ley Orgánica 1/2025 y dejó de aceptar nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025. Comprar una propiedad en España ya no concede el derecho de residencia. Como extranjero, sigue pudiendo comprar libremente, pero para obtener la residencia deberá acogerse a otra vía, como la Visa No Lucrativa, la Visa para Nómadas Digitales o la Visa para Emprendedores.
¿Los extranjeros pueden seguir comprando propiedades en España tras el fin de la Golden Visa?
Sí, completamente. El fin de la Golden Visa no ha restringido en absoluto la compra de inmuebles. Los ciudadanos de la Unión Europea y de fuera de la UE mantienen exactamente los mismos derechos de propiedad que antes, sin requisitos de residencia ni nuevas limitaciones. Lo único que desapareció fue el vínculo entre la compra de una propiedad y la obtención de la residencia.
¿Cuándo finalizó la Golden Visa en España?
La Golden Visa para inversores dejó de aceptar nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025 (publicada en el Boletín Oficial del Estado el 3 de enero de 2025), que derogó los artículos correspondientes de la ley de 2013 que creó este programa. No existe un programa equivalente que la sustituya.
¿Qué ocurre con quienes ya tenían una Golden Visa?
Los titulares actuales y quienes presentaron su solicitud antes del 3 de abril de 2025 están, por lo general, protegidos por el régimen transitorio. Habitualmente pueden renovar sus permisos y continuar el proceso hacia la residencia permanente y, posteriormente, la ciudadanía, siempre que cumplan las condiciones originales. En cualquier caso, es recomendable confirmar cada situación con un abogado español especializado en inmigración.
¿Qué alternativas existen a la Golden Visa para vivir en España?
Las vías más utilizadas en 2026 son la Visa No Lucrativa (para quienes disponen de ingresos pasivos o ahorros suficientes y no van a trabajar en España), la Visa para Nómadas Digitales (para trabajadores en remoto con ingresos procedentes del extranjero) y la Visa para Emprendedores (para quienes desarrollan un proyecto empresarial aprobado). Todas ellas son independientes de la compra de una propiedad y cada una tiene sus propios requisitos económicos y documentales.
¿Sigue teniendo sentido comprar una vivienda en España sin la Golden Visa?
Sin duda, especialmente para quienes buscan una vivienda para disfrutar de un estilo de vida o una segunda residencia. Al dejar de ser la residencia el principal incentivo, el foco pasa a situarse en la calidad de la vivienda y en cómo se adapta a su forma de vivir, lo que probablemente constituye una base mucho más sólida para realizar la compra. España sigue siendo uno de los destinos más atractivos para propietarios internacionales; ahora el verdadero objetivo es la vivienda en sí, y no un medio para obtener un visado.