Более десяти лет один механизм формировал значительную часть рынка элитной недвижимости Испании: достаточно было купить жильё стоимостью не менее 500 000 €, и вместе с покупкой можно было получить вид на жительство. Программа Golden Visa превратила приобретение недвижимости в своеобразный пропуск для свободного передвижения по странам Шенгенской зоны и привлекла тысячи международных покупателей на Коста-дель-Соль, Майорку, Ибицу и в Барселону.
Теперь этот путь закрыт. Если вы планируете купить недвижимость в Испании в 2026 году, правила уже отличаются от тех, о которых вы могли читать всего два года назад. В этом руководстве мы объясним, что именно изменилось, что осталось прежним и что это означает для иностранных покупателей, планирующих приобрести жильё на Коста-дель-Соль.
Прежде чем начать: Brunello by Kats — это холдинг, специализирующийся на архитектуре и дизайне интерьеров, а не юридическая или иммиграционная компания. Приведённая ниже информация отражает действующее законодательство по состоянию на 2026 год, однако в любом случае вам следует подтвердить особенности именно вашей ситуации у квалифицированного испанского иммиграционного юриста.
Что изменилось: Golden Visa больше не существует
Главная новость проста. Программа получения вида на жительство для инвесторов в Испании — Golden Visa — была отменена Органическим законом 1/2025 (Organic Law 1/2025), в соответствии с которым приём новых заявлений был прекращён 3 апреля 2025 года. Закон отменил соответствующие положения законодательства 2013 года, которым была введена эта программа, и на сегодняшний день ей не существует прямой замены.
На практике это означает, что для всех, кто покупает недвижимость в Испании в 2026 году, путь получения вида на жительство через покупку недвижимости стоимостью от 500 000 € больше не существует. Покупка жилья в Испании больше не предоставляет права на получение резиденции.
Однако есть несколько важных деталей:
- Действующие владельцы Golden Visa защищены. Те, кто уже получил Golden Visa или подал заявление до установленной даты, подпадают под переходные положения законодательства и, как правило, могут продлевать свои разрешения, продолжая путь к постоянному виду на жительство, а впоследствии — и к гражданству.
- Переходного периода и аналогичной программы нет. Возможность получения резиденции через покупку недвижимости не была заменена другой инвестиционной программой. В 2026 году в Испании больше не существует варианта получения вида на жительство на основании приобретения недвижимости.
- Причиной изменений стала ситуация на рынке жилья. Правительство объяснило отмену программы необходимостью повысить доступность жилья и снизить уровень спекуляций на наиболее перегретых рынках недвижимости.
Что осталось без изменений: иностранцы по-прежнему могут свободно покупать недвижимость
Именно этот момент чаще всего теряется за громкими заголовками. Отмена Golden Visa никак не ограничила право иностранцев приобретать недвижимость в Испании.
Граждане стран Европейского союза и государств, не входящих в ЕС, по-прежнему обладают точно такими же правами собственности, как и раньше. Не введено никаких запретов, новых ограничений или требований о наличии вида на жительство. Вы по-прежнему можете купить виллу в Бенахависе, апартаменты в Пуэрто-Банусе или земельный участок в любой точке Испании, оставаясь нерезидентом.
Изменилось только одно — связь между покупкой недвижимости и получением резиденции. Теперь эти процессы полностью разделены: можно приобрести недвижимость без получения вида на жительство и, наоборот, получить резиденцию по другим основаниям, не покупая недвижимость. Для большинства покупателей в Марбелье, которые приобретали жильё ради собственного образа жизни, а не ради визы, на практике изменилось совсем немного.
Что это означает для иностранных покупателей в 2026 году
Эти изменения меняют причины и подход к покупке недвижимости, даже если сам процесс покупки остаётся прежним.
Теперь сама недвижимость имеет ещё большее значение
Когда покупка недвижимости автоматически открывала путь к получению резиденции, некоторые покупатели воспринимали приобретение жилья прежде всего как способ получить визу, а сама недвижимость отходила на второй план. Теперь этот стимул исчез. На первый план выходит качество объекта и то, насколько комфортно в нём действительно жить. Теперь вы покупаете дом для себя, а не актив, соответствующий визовым требованиям. Поэтому дизайн, потенциал для реконструкции и соответствие пространства вашему образу жизни становятся важнее, чем когда-либо.
«Дом для жизни», а не «инвестиция ради визы»
Сегодня рынок всё больше ориентируется на настоящих покупателей жилья для жизни и второй резиденции: семьи, планирующие переезд в будущем, людей, проводящих часть года в разных странах, и тех, кого привлекают климат и побережье, а не бюрократические процедуры. Если вы относитесь именно к этой категории покупателей, отмена Golden Visa практически никак не влияет на вашу покупку и лишь даёт ещё один повод сосредоточиться на создании дома, который действительно будет соответствовать вашим ожиданиям.
Если вам нужна резиденция, теперь существуют другие пути её получения
Если долгосрочное проживание в Испании входит в ваши планы, получить вид на жительство по-прежнему вполне реально — просто уже не через покупку недвижимости. Наиболее распространёнными вариантами в 2026 году являются виза Non-Lucrative (для лиц, имеющих достаточный пассивный доход или накопления и не планирующих работать в Испании), виза Digital Nomad (для удалённых сотрудников и фрилансеров, получающих доход за пределами Испании) и виза Entrepreneur (для тех, кто открывает одобренный государством бизнес-проект). Каждая из них имеет собственные требования к доходу и документам, и ни одна не зависит от владения недвижимостью. Испанский иммиграционный юрист поможет определить, какой вариант лучше всего подходит именно вам.
Независимая юридическая поддержка становится ещё важнее
Когда получение резиденции было связано с покупкой недвижимости, многие покупатели пользовались услугами юристов, рекомендованных застройщиком. Теперь, когда эти процессы полностью разделены, наличие собственной независимой команды юристов и налоговых консультантов становится ещё важнее — как для самой сделки, так и для налогового и наследственного планирования, а также для любого заявления на получение вида на жительство, которое вы подаёте параллельно.
Где в этом процессе место дизайна интерьера?
Если теперь главное — это сама недвижимость, то настоящая ценность заключается в том, чтобы сделать её по-настоящему своей. Большинство объектов недвижимости в Марбелье относятся ко вторичному рынку, и многим из них требуется обновление, чтобы соответствовать тому образу жизни, который ожидает современный международный владелец: открытые пространства, наполненные светом, и интерьер, созданный с учётом индивидуальных потребностей.
Именно здесь продуманный проект реконструкции и комплектации превращает покупку недвижимости в настоящий дом. Независимо от того, приобретаете ли вы жильё для постоянного проживания, сезонного отдыха или в качестве семейной резиденции на долгие годы, именно работа, которая начинается после покупки, делает такую инвестицию действительно оправданной. Если вы управляете проектом из-за границы, наше руководство по ремонту дома в Испании, находясь за рубежом расскажет, как пройти этот процесс без лишнего стресса. А примеры подобных преобразований вы можете увидеть в нашем портфолио реализованных проектов.
Планируете приобрести дом на побережье Коста-дель-Соль?
После завершения сделки возникает следующий важный вопрос — как превратить приобретённую недвижимость в пространство, которое действительно станет вашим домом.
Мы предлагаем бесплатную 30-минутную консультацию со специалистом, во время которой обсудим потенциал вашей недвижимости — дизайн, реконструкцию и комплектацию интерьера — независимо от того, где вы находитесь. Без каких-либо обязательств, онлайн или лично. Запишитесь на консультацию здесь или посетите наш шоурум в Пуэрто-Банусе.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли получить вид на жительство в Испании, купив недвижимость в 2026 году?
Нет. Возможность получения вида на жительство через покупку недвижимости стоимостью от 500 000 € — программа Golden Visa — была отменена Органическим законом 1/2025, а приём новых заявлений прекратился 3 апреля 2025 года. Покупка недвижимости больше не даёт права на получение резиденции. Иностранцы по-прежнему могут свободно приобретать недвижимость в Испании, однако для получения вида на жительство теперь необходимо использовать другие основания, такие как виза Non-Lucrative, Digital Nomad или Entrepreneur.
Могут ли иностранцы по-прежнему покупать недвижимость в Испании после отмены Golden Visa?
Да, без каких-либо ограничений. Отмена Golden Visa никак не повлияла на возможность приобретения недвижимости. Граждане стран Европейского союза и государств, не входящих в ЕС, сохранили те же права собственности, что и раньше: никаких новых ограничений или требований о наличии вида на жительство не появилось. Единственное изменение заключается в том, что покупка недвижимости больше не связана с получением резиденции.
Когда была отменена Golden Visa в Испании?
Испанская программа Golden Visa для инвесторов прекратила приём новых заявлений 3 апреля 2025 года в соответствии с Органическим законом 1/2025 (опубликованным в официальном государственном бюллетене 3 января 2025 года), который отменил соответствующие статьи закона 2013 года, создавшего эту программу. На сегодняшний день прямой замены ей не существует.
Что происходит с теми, кто уже получил Golden Visa?
Действующие владельцы Golden Visa, а также заявители, подавшие документы до 3 апреля 2025 года, как правило, защищены переходными положениями законодательства. Обычно они могут продлевать свои разрешения и продолжать путь к получению постоянного вида на жительство, а затем и гражданства, при условии соблюдения первоначальных требований программы. В любом случае рекомендуется уточнить детали у квалифицированного испанского иммиграционного юриста.
Какие существуют альтернативы Golden Visa для переезда в Испанию?
Наиболее распространёнными вариантами в 2026 году являются виза Non-Lucrative (для лиц с достаточным пассивным доходом или накоплениями, которые не планируют работать в Испании), виза Digital Nomad (для удалённых специалистов, получающих доход за пределами Испании) и виза Entrepreneur (для предпринимателей, реализующих одобренный бизнес-проект). Все эти варианты не связаны с покупкой недвижимости и имеют собственные требования к доходу и документам.
Имеет ли смысл покупать недвижимость в Испании после отмены Golden Visa?
Безусловно, особенно если вы приобретаете жильё для собственного проживания или в качестве второго дома. Теперь, когда получение резиденции больше не является главным мотивом покупки, основное внимание смещается на качество самой недвижимости и её соответствие вашему образу жизни. Во многом это делает саму покупку более осознанной. Испания по-прежнему остаётся одним из самых привлекательных направлений для международных покупателей недвижимости — теперь главным становится сам дом, а не возможность получить визу благодаря его покупке.