Понад десять років один механізм формував значну частину ринку елітної нерухомості Іспанії: достатньо було придбати житло вартістю щонайменше 500 000 €, і разом із покупкою можна було отримати посвідку на проживання. Програма Golden Visa перетворила придбання нерухомості на своєрідний перепустку для вільного пересування країнами Шенгенської зони та залучила тисячі міжнародних покупців до Коста-дель-Соль, Майорки, Ібіци та Барселони.
Тепер цей шлях закритий. Якщо ви плануєте купити нерухомість в Іспанії у 2026 році, правила вже відрізняються від тих, про які ви могли читати лише два роки тому. У цьому посібнику ми пояснимо, що саме змінилося, що залишилося незмінним і що це означає для міжнародних покупців, які планують придбати житло на узбережжі Коста-дель-Соль.
Перш ніж почати: Brunello by Kats — це холдинг, що спеціалізується на архітектурі та дизайні інтер'єрів, а не юридична чи імміграційна компанія. Наведена нижче інформація відображає чинне законодавство станом на 2026 рік, однак у будь-якому випадку вам слід підтвердити особливості саме вашої ситуації у кваліфікованого іспанського імміграційного юриста.
Що змінилося: Golden Visa більше не існує
Головна новина проста. Програму отримання посвідки на проживання для інвесторів в Іспанії — Golden Visa — було скасовано Органічним законом 1/2025 (Organic Law 1/2025), відповідно до якого прийом нових заяв було припинено 3 квітня 2025 року. Закон скасував відповідні положення законодавства 2013 року, якими було запроваджено цю програму, і сьогодні вона не має прямої заміни.
На практиці це означає, що для всіх, хто купує нерухомість в Іспанії у 2026 році, шлях до отримання посвідки на проживання через придбання нерухомості вартістю від 500 000 € більше не існує. Купівля житла в Іспанії більше не надає права на отримання резиденції.
Однак є кілька важливих деталей:
- Чинні власники Golden Visa захищені. Особи, які вже отримали Golden Visa або подали заяву до встановленої дати, підпадають під перехідні положення законодавства і, як правило, можуть продовжувати свої дозволи, поступово рухаючись до отримання постійної посвідки на проживання, а згодом — і громадянства.
- Перехідного періоду та аналогічної програми немає. Можливість отримання резиденції через придбання нерухомості не була замінена іншою інвестиційною програмою. У 2026 році в Іспанії більше не існує варіанта отримання посвідки на проживання на підставі купівлі нерухомості.
- Причиною змін стала ситуація на ринку житла. Уряд пояснив скасування програми необхідністю підвищити доступність житла та зменшити рівень спекуляцій на найбільш перевантажених ринках нерухомості.
Що залишилося без змін: іноземці й надалі можуть вільно купувати нерухомість
Саме цей момент найчастіше губиться за гучними заголовками. Скасування Golden Visa жодним чином не обмежило право іноземців купувати нерухомість в Іспанії.
Громадяни країн Європейського Союзу та держав, що не входять до ЄС, як і раніше, користуються точно такими самими правами власності, як і раніше. Не запроваджено жодних заборон, нових обмежень чи вимог щодо наявності посвідки на проживання. Ви й надалі можете придбати віллу в Бенахавісі, апартаменти в Пуерто-Банусі або земельну ділянку в будь-якій частині Іспанії, залишаючись нерезидентом.
Змінився лише зв'язок між купівлею нерухомості та отриманням резиденції. Тепер ці процеси повністю відокремлені: можна придбати нерухомість без отримання посвідки на проживання і, навпаки, отримати резиденцію іншими способами, не купуючи нерухомість. Для більшості покупців у Марбельї, які купували житло для власного способу життя, а не заради візи, на практиці змінилося дуже небагато.
Що це означає для міжнародних покупців у 2026 році
Ці зміни впливають на причини та підхід до купівлі нерухомості, навіть якщо сам процес придбання залишається незмінним.
Тепер сама нерухомість має ще більше значення
Коли купівля нерухомості автоматично відкривала шлях до отримання резиденції, деякі покупці сприймали придбання житла насамперед як спосіб отримати візу, а сама нерухомість відходила на другий план. Тепер цей стимул зник. У центрі уваги опиняється якість об'єкта та те, наскільки комфортно в ньому справді жити. Тепер ви купуєте дім для себе, а не актив, що відповідає вимогам для отримання візи. Саме тому дизайн, потенціал для реконструкції та відповідність простору вашому способу життя стають важливішими, ніж будь-коли.
«Дім для життя», а не «інвестиція заради візи»
Сьогодні ринок дедалі більше орієнтується на справжніх покупців житла для життя та другої резиденції: сім'ї, які планують переїзд у майбутньому, людей, що проводять частину року в різних країнах, і тих, кого приваблюють клімат і узбережжя, а не бюрократичні процедури. Якщо ви належите саме до цієї категорії покупців, скасування Golden Visa практично ніяк не впливає на вашу покупку та лише дає ще одну підставу зосередитися на створенні дому, який справді відповідатиме вашим очікуванням.
Якщо вам потрібна резиденція, тепер існують інші шляхи її отримання
Якщо довгострокове проживання в Іспанії входить до ваших планів, отримати посвідку на проживання, як і раніше, цілком реально — просто вже не через купівлю нерухомості. Найпоширенішими варіантами у 2026 році є віза Non-Lucrative (для осіб, які мають достатній пасивний дохід або заощадження та не планують працювати в Іспанії), віза Digital Nomad (для віддалених працівників і фрилансерів, які отримують дохід за межами Іспанії) та віза Entrepreneur (для тих, хто запускає схвалений державою бізнес-проєкт). Кожна з них має власні вимоги до доходу та документів і не залежить від володіння нерухомістю. Кваліфікований іспанський імміграційний юрист допоможе визначити, який варіант найкраще підходить саме вам.
Незалежний юридичний супровід стає ще важливішим
Коли отримання резиденції було пов'язане з купівлею нерухомості, багато покупців користувалися послугами юристів, рекомендованих забудовником. Тепер, коли ці процеси повністю розділені, наявність власної незалежної команди юристів і податкових консультантів стає ще важливішою — як для самої угоди, так і для податкового та спадкового планування, а також для будь-якої заяви на отримання посвідки на проживання, яку ви подаєте паралельно.
Яке місце в цьому процесі займає дизайн інтер'єру?
Якщо тепер головне — це сама нерухомість, то справжня цінність полягає в тому, щоб зробити її по-справжньому своєю. Більшість об'єктів нерухомості в Марбельї належать до вторинного ринку, і багатьом із них потрібне оновлення, щоб відповідати способу життя, якого очікує сучасний міжнародний власник: відкриті простори, наповнені світлом, та інтер'єр, створений відповідно до індивідуальних потреб.
Саме тут продуманий проєкт реконструкції та комплектації перетворює купівлю нерухомості на справжній дім. Незалежно від того, чи купуєте ви житло для постійного проживання, сезонного відпочинку або як сімейну резиденцію на довгі роки, саме робота, яка починається після купівлі, робить таку інвестицію по-справжньому виправданою. Якщо ви керуєте проєктом з-за кордону, наш посібник про ремонт будинку в Іспанії, перебуваючи за кордоном розповість, як пройти цей процес без зайвого стресу. А приклади таких трансформацій ви можете побачити в нашому портфоліо реалізованих проєктів.
Плануєте придбати будинок на узбережжі Коста-дель-Соль?
Після завершення угоди виникає наступне важливе запитання — як перетворити придбану нерухомість на простір, який справді стане вашим домом.
Ми пропонуємо безкоштовну 30-хвилинну консультацію зі спеціалістом, під час якої обговоримо потенціал вашої нерухомості — дизайн, реконструкцію та комплектацію інтер'єру — незалежно від того, де ви перебуваєте. Без жодних зобов'язань, онлайн або особисто. Запишіться на консультацію тут або завітайте до нашого шоуруму в Пуерто-Банусі.
Поширені запитання
Чи можна отримати посвідку на проживання в Іспанії, купивши нерухомість у 2026 році?
Ні. Можливість отримання посвідки на проживання через купівлю нерухомості вартістю від 500 000 € — програма Golden Visa — була скасована Органічним законом 1/2025, а прийом нових заяв припинився 3 квітня 2025 року. Купівля нерухомості більше не дає права на отримання резиденції. Іноземці, як і раніше, можуть вільно купувати нерухомість в Іспанії, однак для отримання посвідки на проживання тепер необхідно скористатися іншими підставами, такими як віза Non-Lucrative, Digital Nomad або Entrepreneur.
Чи можуть іноземці й надалі купувати нерухомість в Іспанії після скасування Golden Visa?
Так, без будь-яких обмежень. Скасування Golden Visa жодним чином не вплинуло на можливість придбання нерухомості. Громадяни країн Європейського Союзу та держав, що не входять до ЄС, зберегли ті самі права власності, що й раніше: жодних нових обмежень чи вимог щодо наявності посвідки на проживання не запроваджено. Єдина зміна полягає в тому, що купівля нерухомості більше не пов'язана з отриманням резиденції.
Коли було скасовано Golden Visa в Іспанії?
Іспанська програма Golden Visa для інвесторів припинила прийом нових заяв 3 квітня 2025 року відповідно до Органічного закону 1/2025 (опублікованого в Офіційному державному віснику 3 січня 2025 року), який скасував відповідні статті закону 2013 року, що створив цю програму. На сьогодні прямої заміни їй не існує.
Що відбувається з тими, хто вже отримав Golden Visa?
Чинні власники Golden Visa, а також заявники, які подали документи до 3 квітня 2025 року, як правило, захищені перехідними положеннями законодавства. Зазвичай вони можуть продовжувати свої дозволи та рухатися до отримання постійної посвідки на проживання, а згодом і громадянства, за умови дотримання початкових вимог програми. У будь-якому разі рекомендується уточнити деталі у кваліфікованого іспанського імміграційного юриста.
Які існують альтернативи Golden Visa для переїзду до Іспанії?
Найпоширенішими варіантами у 2026 році є віза Non-Lucrative (для осіб із достатнім пасивним доходом або заощадженнями, які не планують працювати в Іспанії), віза Digital Nomad (для віддалених спеціалістів, які отримують дохід за межами Іспанії) та віза Entrepreneur (для підприємців, які реалізують схвалений бізнес-проєкт). Усі ці варіанти не пов'язані з купівлею нерухомості та мають власні вимоги щодо доходу й документів.
Чи має сенс купувати нерухомість в Іспанії після скасування Golden Visa?
Безумовно, особливо якщо ви купуєте житло для власного проживання або як другий дім. Тепер, коли отримання резиденції більше не є головним мотивом покупки, основна увага зміщується на якість самої нерухомості та її відповідність вашому способу життя. Багато в чому це робить саму покупку більш усвідомленою. Іспанія, як і раніше, залишається одним із найпривабливіших напрямків для міжнародних покупців нерухомості — тепер головним стає сам дім, а не можливість отримати візу завдяки його придбанню.